十年一个轮回。

历史总在重复，我们却未从中吸取过教训。当相似场景重复上演时，我们依旧不知所措。

01

被遗忘的“房价大跌”

2018年9月，万科总裁郁亮喊出“活下去”的口号，并在厦门等城市开始大降价，惹来一众嘲讽。

郁亮说：

大多数人没有经历过2008年的政策调控，很多人对最基本的市场信号没有反应。

2008年，究竟发生了什么？

这一年，大多数人能说得出来的恐怕只有两件事：金融海啸和零八奥运。

或许股民还记得，大盘从6124点的最高位狂泄到1664点的恐慌。

但很少有人记得，这一年楼市也曾经坠到了谷底。

楼市寒冬为什么如此之快被遗忘了？

原因，当房价开始下跌未久，房企陷入惊惶无措，救市就已排山倒海而来，在“四万亿”大投资的加持之下，房地产继续开始新的上涨征程。

惊魂随即被安抚，恐慌被亢奋所取代，对楼市寒冬的反思也就不了了之。

十年后的今天，国际环境再度突变，内外经济压力同时降临，楼市再度踏上调整之路。

这一次，还有四万亿的神奇之手吗？房地产还能继续过去的荣光吗？

回到2008年，复盘楼市从暴跌到暴涨的历程，我们才能了解这一切。

02 

王石的“拐点论”

中国楼市的每一个节点都少不了万科。

2008年，当时还是万科总裁的王石，率先抛出了“拐点论”。

万科说到做到，从年后就在全国率先降价，引来一众中小开发商不满，有地方政府召集开发商开会时，不再通知万科，行业龙头顿时被孤立。

事情要从2月份说起。

2月2日，知名记者柴静在央视《新闻调查》栏目，向王石、任志强和潘石屹抛出了同一个问题：

房地产市场是否已经出现拐点？

就在2007年，房价犹如脱缰野马般上涨，北上广深涨幅超过50%，楼市调控随之而来。直到2008年初，政策的基调还是“防过热”和“防膨胀”，丝毫没有放松的意图。

在严调控之下，部分城市陷入“有价无市”的局面——房价依旧在高位，但成交开始下滑。

柴静抛出的这个问题，正是全民最关心的问题。对这个问题，王石斩钉截铁：

房价涨得让人心惊肉跳，楼市拐点要来了。

任志强则不以为然，在他看来：

从长远看，持续上涨是没有问题的，是今天反弹还是明天反弹，需要看宏观政策。

当同样的问题抛给潘石屹时，这位后来在微博堪称“话痨”的开发商坐立不安：

我去找水喝。

这场隔空论战发生不久，万科就在全国率先降价。

03

突然降临的寒冬

与10年后的今天相似的是，万科降价，收获的不是掌声，而是整个行业的抵触。

一开始，许多开发商不以为然，认为这是万科故意借唱衰收割中小房企。

在沈阳，72家开发商组建“不降价联盟”，公开宣称“房子不降价，降价我们补”。

然而，时间到了9月，随着雷曼兄弟破产，金融海啸正式席卷全球。我国进出口增速狂跌，大盘更是从6124点的高位一泻千里，最低触及1664点的低位。

受此影响，地产股全线断崖式下跌，万科最高下跌88%，碧桂园跌去87%，保利地产跌去75%，这已经不是惨烈可以形容。

楼市成交量进一步下滑，市场观望情绪浓厚，各大房企不得不跟随万科步入降价之路。

8月份，碧桂园还在坚称“320亿的销售目标不调整”，更“不会降价销售”。但没过多久，碧桂园就顶不住了。到了年底，320亿元的销售目标仅仅完成170亿元，勉强超过一半。

与此同时，正在谋求香港上市的恒大不得不暂时放弃上市计划。许家印多方腾挪，恒大终于转危为安。直到2009年，恒大二次IPO，正式上市。

土地流拍成了家常便饭。前一年，还在为地王狂欢的各大开发商，纷纷踏上“退地”的征程。2007年，苏宁全球以6.7万元的均价斩获上海单价地王，一年过去，苏宁全球以“友好方式”退掉了这块地。

降价、退地、流拍、打砸、退房，所有应该上演的戏码，都未缺席。

04 

弃供退房！

“从没想到房价也会跌”。

2008年9月，杭州万科降价促销，一夜之间，老业主损失数十万元。对降价不满的业主围攻售楼处，要求退款退房。

降价维权，第一次在中国楼市中上演。

在杭州之外，从房价一向颇为坚挺的深圳上海，到楼市刚刚火热不久的南京武汉，围攻售楼处的“大戏”，同时在多地上演。

不过，围攻售楼处并非全部的戏码，面对降价，中国业主们第一次展现了他们的在其他领域不曾施展的“传统智慧”。

在武汉，业主们组织了“抵制万科联盟”；在深圳，宝安区某楼盘68名业主做出了一个决定：集体断供。

与杭州相比，深圳的调整更为惨烈。

2007年最高点时，深圳房价一度攀升到1.8万元的到位，到2008年最低点，房价跌到1.2万元，跌幅超过30%，部分楼盘甚至跌破1万元，濒临腰斩。

当房价跌出超过首付比例时，房子对于业主已经属于“负资产”，弃房断供也就不难理解。

面对“断供”，深圳市有关部门不得不出面回应：

“断供”属于个别现象，商业银行控制得当，不至于出现系统性风险。

10年前的今天，当房价开始调整时，从杭州到厦门，再到上饶等三四线城市，业主因降价维权的戏码，再一次重复上演。

05 

大转折

就在楼市哀鸿遍野、业主们满腔郁闷之际，“保增长”来了。

先是地方政府高调救市，杭州出台“救市新政24条”，南京江宁区则表示要查处“降价销售”的楼盘……然而对楼市仍旧无济于事。

接着更高层面出动。从2008年9月到11月，央行四次降息，三次降准，其中11月份的降息力度高达1.08%，货币之水涌动。

接着11月，最终的大杀器到来，四万亿大投资正式登场。

12月份，《关于促进房地产健康发展的意见》正式出台，房地产这台发动机终于再次重启。

所有开发商都大嘘一口气。

客观而言，短期内，四万亿带动中国经济的迅速反弹，避免经济危机的进一步恶化。然而，信贷资金向房地产业、地方融资平台和过剩产能行业的涌入，带来了房价暴涨、地方债务危机和产能过剩的新问题，这一问题在2014年凸显出来。

2009年，全国住房均价上涨25%，是1998年住房市场化改革以来最高的一年。北上广深四大一线城市，涨幅均在50%以上。

房价暴涨改变信念。

温州炒房团率先抄底。2009年年初，温州游资杀入上海。仅仅5月份，温州民间资本便在上海楼市“砸”下13.42亿元，买走732套房源，一时风头无两。

同样，就在前一年还在围攻售楼处的退房大军，这一年又蜂拥加入抢房大军。前一年宣布“断供”的深圳业主们，也不再提及这回事。

06 

王石VS任志强

时间终于证明任志强的正确，王石的“拐点论”后来被舆论反复嘲讽。

其实，这两人都没错，一个认准的是楼市背后的刚性担保，一个看到的是市场累积的短期风险。

2008年的楼市调整，从外界来看，有金融海啸的巨大影响，从内部看，也有经济过热和房地产泡沫高企的因素。房价迟早会面临一次调整。

但从长期来看，当时劳动力红利尚存、城镇化还没过半，经济增长还有巨大空间，房价泡沫并没有想象中的那么严重。

从政经角度出发，更不难明白，房地产依赖是如何根深蒂固。无论是投资拉动经济增长的需要，还是地方对卖地收入的依赖，房地产短时间内都难以真正熄火。

事实上，2014年，当楼市再一次面临调整，降价、流拍、退地和打砸的戏码又一次上演，不少房企高呼“白银时代”到来，但最终，一切又超出了想象。

在涨价去库存和棚改货币化的加持下，中国楼市再一次展现其巨大的暴涨能量。

政策意志的强大，超乎想象。

07 

轮回

十年前的这场大跌，最终只是惊魂一场。

十年后的今天，我们再次陷入相似的境遇：降价、流拍、退房、裁员同时上演，这一次，还有什么能力挽狂澜？

我们曾分析影响房地产的四大因素：一是经济，二是人口，三是城镇化，四是放水。

与10年前不同的是，当时经济、人口和城镇化的基本面尚属良好，一次放水就能解决问题。

与4年前也不同，当时虽然基本面已经不如以往，但经济仍有放水的空间，依靠居民加杠杆也能解决短期问题，以涨价去库存和棚改货币化为代表的二次放水，也是有效的。

如今，基本面比之以往都要更加严峻，而且还多了贸易争端、美联储加息缩表的外界压力，不仅居民加杠杆的空间被挤压，放水的空间同样受到严格束缚。

这一次，楼市将何去何从？