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记住,现金为王,不要着急抄底

每一次房价调整,都是刚需入场机会,这一机会稍瞬即逝。

 

然而,最好的抄底时机,并非楼市刚刚调整之际,也非房价下跌趋势确立之时,更不是苦等楼市跌到谷底的机会。

 

楼市调整时,市场情绪游移不定,房价只会来回波动;下跌趋势确立之时,一切才刚刚开始;楼市跌到谷底固然最好,但没人知道真正的底在哪里。

 

那么,到底什么时候抄底最合适?

 

01

历史上的两次大跌

 

不熟悉历史,就无法认清现在。

 

在中国20年楼市上行周期里,至少有两次大回调。

 

第一次是2008年,受全球金融危机影响,楼市首度出现大调整。这一年,广州房价一度下跌30%,深圳房价最高回撤36%,而到了2009年河2010年,这两大城市不约而同走出翻倍行情。

 

 

第二次是2014年,楼市高库存问题突出,一二线城市房价全面回撤,三四线城市成交量萎靡。直到2015年多轮降准降息齐上阵,加上政策全面宽松,楼市才又重回上升通道。接着在涨价去库存和棚改货币化的强刺激下,几乎所有城市都走出翻倍行情。

 

 

在中国楼市里,一直都有房价“只涨不跌”的神话。这两次调整,正是对这一神话最好的反驳。

 

显然,楼市运行的真相是房价涨起来一飞冲天,跌起来也会一泻千里。

 

买在最高点的人,固然不会永远在山顶上站岗,但与后来者相比,承受的风险与获得的收益,都不可同日而语。

 

02 

何时是底?

 

从现在回望过去,我们或许斩钉截铁,认为最好的抄底时机就在2008年和2014年。

 

但这是后来者思维,没有谁全能全知。在不确定面前,有两个问题需要回答。

 

其一,身处其中,你知道什么时候是底?

 

以广州为例,2007年10月,广州房价攀上阶段性高点11574元,而到了2008年3月,跌到9300元,跌幅为19.6%,随后在4月份迅速反弹回10996元。但到了2008年年底,房价进一步跌到8000元,跌幅扩大到30%以上。

 

显然,2008年4月不是底,2008年12月也没到真正的低点,如果房价一下跌就蜂拥而入,被套个20%也不是什么难事。

 

 

其二,市场情绪极度悲观,你敢不敢进去抄底?

 

无论是2008年还是2014年,房价下跌的同时,伴随着土地流拍、降价维权以及房企裁员。连身在其中的开发商都纷纷收紧扩张步伐,遑论一般购房者。

 

这个时间点,固然房价已经到了最低点,也不会有多少人敢于进场抄底。

 

除了资金盘庞大且不在乎损失的土豪们,大多数人都冒不起这个险。

 

03

最好的抄底时机

 

那么,最好的抄底时机,是什么时候?

 

答案是,在楼市开始复苏时。

 

于历史而言,这是2009年四万亿大投资正式启动之际,是2015年一年五次降准六次降息全面开动之时,是“楼市去库存”被定为年度任务之际,是“棚改货币化”全面加码之时。

 

为什么选择这个时机?

 

第一个原因是,中国楼市是典型的政策市。当政策放松信号重启时,意味着房价下跌已经触及有关方面所能承受的尺度。

 

当然,政策放松信号重启,房价未必就能迅速反弹。因为无论市场情绪的修复,还是宽松政策的落地,都需要时间。

 

继续看历史,到2014年底,除北上广深之外,全国42个城市全部取消限购,但只有厦门深圳两地房价开始复苏,多地仍在继续探底。

 

直到2015年一年五次降准六次降息开启之后,二线城市房价才正式步入复苏通道。而三四线城市,则要看2016年底棚改货币化全面加码之际。

 

所以,在政策市,跟着政策走是保险选择。当行政管制与金融管控接连放松时,那就意味着进场的机会到来。

 

第二个原因是,右侧交易,在楼市是相对安全的选择。

 

右侧交易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

 

有人说,刚需无论什么时候入场都合适。言外之意是,反正用来自住,能够承受风险,即使在高位站岗也不用怕。

 

这显然是不负责任的论调,为什么投资者可以谨慎,刚需就必须一往无前?

 

相比而言,刚需依靠六个钱包凑齐的首付,比投资者手中富余的资金更加重要,更难以承受房价大幅回调所带来的冲击。

 

所以,越是刚需,越需要谨慎。

 

04

现金为王

 

美国经济学家、《房地产周期百年史》作者霍伊特发现一个有趣的现象。

 

他在对芝加哥地区100年房价走势进行分析时,发现房地产大周期的年限是18年,而小周期则是三到五年。

 

这个周期律早已为人所熟知,真正有意思的是另一个发现。

 

霍伊特说,赚钱最多的人,是在危机期间抄底的人,但这些人往往不是专家,而是皮货商和零售商。因为当房价真正下跌时,专家可能也赶上了低迷时期,手中的流动现金极度匮乏。

 

所以,那些在房价暴涨期大肆加杠杆的投资者,一旦遭遇房价下跌,不仅自己的现金流会成问题,而且面对两成乃至三成的房价回撤,也会丧失最好的机遇。

 

而在楼市巨轮刚刚调整时就蜂拥抄底的人,也很容易陷入困境。抄底,最怕的是抄到半山腰,当底真正来临时,手中没有现金可用了。

 

现金流的重要,于房企而言,也是如此。

 

2015年到2018年,一众二线房企,通过高周转与高负债,迅速跻身到第一阵营。但形势一旦逆转,高负债就成为损及根本的拖累,轻者伤筋动骨,重者万劫不复。

 

这个时间点,谁有充足的现金流,谁就有疯狂抄底的机会。

 

对,我说的就是万科和融创。

 

 

05 

春天会来,但先要熬过冬天

 

虽然春天一定会到来,但不是每个人都能熬过冬天。

 

以香港为例,从2003年到2018年,香港楼市拉出一条壮观的大阳线,房价翻了7倍有余。只要在这其中任何一年买入,收益都颇为可观。

 

然而,很多人只知道香港房价涨出天际,却不知道香港房价曾经大跌70%。

 

从1997年到2003年,香港房价指数从最高的102.93下跌到最低点的31.77,下跌超过70%。


 

 

换言之,如果你在1997年以200万的价格入手一套住宅,五年过去,这套房子只剩下60万左右的价值。这时候,房子大幅贬值,但债务一点都没少,就是卖掉房子,也不足以偿还银行的债务。

 

当时,一夜之间,无数香港家庭沦为“负资产者”

 

当然,从历史的大趋势来看,只要熬过这5年,又是朗朗晴天。房价又会从60万攀升到四五百万,一切乌云都将消散。

 

但问题是,当房价跌破首付,资产不断贬值,而银行贷款债务却一点都不少,卖掉房子都不足以偿还债务。更不用说,房价暴跌的市场,根本就不会有人接盘。

 

那几年,“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词。

 

06 

楼市调控逆转的信号

 

楼市巨轮的调整,从来都不是一蹴而就的,它需要反复的试探与确认,由此也带来市场情绪的起起落落,乃至房价本身的震荡。

 

在此期间,由于利益因素的存在,各种小道消息也会甚嚣尘上。取消限购的谣言满天飞,呼吁政府救市乃至放水的声音一直都不缺乏,“楼市爆出大消息”之类的标题党更是甚嚣尘上。

 

当这些现象出现时,并不意味着楼市调控发生逆转,而是有些人希望调控发生逆转。

 

真正的放松信号,从来都不是一些从业人员的鼓吹与蛊惑,而需要实质性的政策落地。

 

就常规而言,楼市真正的宽松只有两个:一是降息以及放水重启,二是限购陆续取消以及其他调控政策次第松动。

 

放水能否启动,受制于贸易争端能否平息、美联储加息进程是否收缩;限购及限售会否取消,则取决于经济基本面和金融风险压力。

 

如果外界大环境没有太大变化,内部的政策调整就无从谈起,楼市冰封的期限只会进一步延长。

 

总之,不要被标题党蛊惑,也不要被市场的纷杂信息误导,拿好现金,等待时机。