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二手房买卖诸多不规范 垫资解押交易风险大

二手房买卖中,由于不少房子原来都办理了银行按揭,交易之前必须先由卖主还完银行贷款、解除房产抵押,房子才能办理过户手续。

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可在实际交易中,不少房主因为手头拮据,拿不出大笔资金先行还贷,于是要求买主先支付部分房款用来还贷并解除房产抵押。但是,部分银行在还贷和房产解押之间存在5—10天的时间差,有买主因此担心自己会承担过多的风险。

近刚看中一套二手房的王先生就在为此事而烦恼。

要买房先付30万解押

为买房奔波了好久的王先主好不容易看中了门的一套二手房,面积80多平方米,总价为50万元。在看完房子之舌,中介告诉王先生,如果他真想买这套房子,必须先支付30万元房款用来解除房子的银行抵押,然后才能办理过户手续,因为房主手上没钱去为房子解押。

一开始王先生也没多想,感觉房款迟早是要付的,但后来,王先生到房子所抵押的兴业银行一问,得知银行要在收款5天之后才能给房子解除抵押,也就是说,付了30万元房款后王先生还要等至少5天才能开始办理过户手续。因此他很担心会出问题。

房款应直接打入还款账户

对于王先生的担心,相关中介的资深经纪人表示,在目前的二手房交易中,类似的事情很普遍,一般情况下,是买卖双方先签订“购房合同”,约定由买方先支付首付款,首付款的多少可由双方具体商定,然后卖方用这笔款去银行一次性还贷、解除房子抵押,之后才可以到房产局办理过户手续。

但经纪人指出:“如果合同约定由买方解押,买方的首付款一般不要直接交给卖方或中介,而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款账户,这样能够保证首付款确实用于解押而不被卖主挪作他用,同时好约定当天就完成注销抵押,并办理完过户手续。”而让王先生烦心的正是银行不能在还贷当天注销抵押,必须干巴巴地等上5天。

据了解,在南京,农业银行、交通银行等可以在还贷当日及时解除房产抵押,兴业银行一般要在5天之后才能解押,工商银行更是要过7—10天。王先生苦恼地说:“30万元不是小数目,万一在这5天里发生什么变故,损失的肯定是我啊!”

房屋“两证”可扣放中介

“如果由买主付款解押,可把卖方的房产证土地证扣放在中介,或者由中介到房产局将这套房子暂时锁定,以确保卖方不能再次交易这套房子。”对于王先生的忧虑,中介的经纪人这样表示。

但即使如此,王先生还是放心不下。他说,把“两证”扣在中介并不代表房主就会及时办理过户,而且万一碰到中介和房主串通骗钱,“一房二卖”完全是可能的。

王先生表示,在这种情况下,仅和中介签一份居间协议并不能保障自己的利益,好是中介同意和自己签订一份担保合同,保证在还贷后的几天之内办理完成房产过户手续,同时承担30万元首付款的担保责任。“这样至少可以约束中介不敢随意与卖主串通。”王先生称。

在目前晴况下,中介不太可能答应签这样的担保合同。但他也表示,目前二手房交易市场整体尚不规范,如果各个交易环节没有严密的合同保护,双方仅凭模糊的信任感进行交易确实会给一些人钻漏洞,因此,交易各方好把能想到的内容都写到合同里去,尤其要约定交易过程中一些关键的时间节点。