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垫资解押按揭房全解 这三重风险你知道吗?

“我看中了一套房,但是这套房还在按揭中,我该怎么办?”“有套按揭房不错,我垫资帮房东先解押再过户,有没有风险?”按揭房,顾名思义,指的是房东通过按揭购买,但是目前贷款还没有还清的商品房。此类房产,按理说房屋产权已经抵押给银行,无法出售,不过在实际操作过程中,因种种原因,不少房东将此类房产挂牌到二手房市场出售,而且成交情况还不错。

解抵押

看中按揭房

朱女士也看中了一套按揭房,这套房是房东2009年购买的,刚还贷三四年,现在说因为孩子出国要用钱而卖房,而她对这套房也很满意,不过如果购买,朱女士大概要先拿出40万元,帮房东垫付按揭款以解押房屋。“40万不是小数目,我也得去借,重点是这样到底怎么操作、怎么规避风险?”

其实,看中或购买按揭房的情况,在二手房市场并不少见。据多家中介机构介绍,买房是大宗消费,七成以上购房者都是靠按揭贷款购买,其中又有不少房东因种种原因,在尚未还清贷款之时就出售房产,因此目前市场上流通的按揭房还是蛮多的。

找担保公司借款 需缴交一定手续费

对于购买按揭房的情况,由于卖家的房产还在银行抵押,需要还清尾款才能解押,而有些房东不愿意出钱还清贷款,或手上资金不足,无法自行还清贷款。

因此,目前行业内的普遍操作方法是,在买卖交易时,双方先签订一份协议,而后由房东到银行刷出流水单查询还贷余额,而买家则先支付房款的首付部分,给卖家进行还贷解押。等到房屋解押之后,买家申请贷款,贷款审批通过后再办理过户手续。

当然,如果碰到买家一时也无法拿出大笔资金,或者买卖双方都觉得风险大的情况下,他们会选择找担保公司帮忙,不过后者会收取一定的费用。据了解,目前泉州担保公司有些是按照每笔借款来收费的,一般每笔收取3%的手续费,有些则根据时间长短来区别收费,即如果产权解押当天就可还款给担保公司,就收取1.5%到2%的费用,如果要等银行放款了再还款,则要收取2.5%到3%的费用。也就是说,借款时间越长,费用越高。

垫资解押按揭房 有三重风险

“如果不是熟、知道对方底细的朋友,好别购买按揭房。”熟悉垫资解押按揭房的过程和风险。正常情况下,房产要提前还款并解押,需要提前一个月和银行申请,还清余款之后,正常解押还需要一个月时间,随后才能办理过户手续,“中间这段时间的风险无法预估”。

主要的风险,在于买家帮卖家还清贷款后出现,一种情况是卖家反悔不卖,另一种情况是在买家已垫资解押房产,但还没有办理过户的这段时间中,房东出现了债权债务纠纷,另外就是卖家恶意诈骗。当然,第三种情况较为少见,而第二种情况的风险大。

房东有没有债权债务关系,往往无处可查。在规避此类风险时,多数人依赖于公证,而实际上,公证只是将房屋的一些行使权力授予买家,而产权归属的性质并不会发生改变。也就是说,万一房东有债券债务纠纷,法院将该房产冻结,而买方即便是已经缴交房款,也无法维护自己的权益,更无法证明房屋产权归自己。

提醒:注意每个细节 好知房东底细

如果非要购买按揭房,并且需买家垫资解押房产,那么买家只能尽可能地规避风险。叶丹冬表示,在购房合同中,双方应该详细约定好具体的违约责任,如果碰到卖家反悔不卖的情况,可以按照购房合同来处理。

此外,买家决定垫资解押房产时,好房东是值得信赖的熟人,至少对房东知根知底。同时,从多方面尽可能多地了解房东的债权债务关系,以大限度地避免此类情况的发生。

与此同时,还要注意一些关键点,如房屋产权是否清晰、能否顺利过户等。同时还要注意几点,一是买家垫资还贷时,要让卖家写一张首期款收据(垫资款),而后好陪同卖家到银行办理还贷手续,以防止垫资款被卖家转走。

房屋解押之后,买家可以申请贷款时,如果因为卖家的原因导致贷款不成,那么可以追究卖家责任。不过,这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定,办理过户时,卖家应买家办理相关手续。