估价,通俗地讲是指对某一特定估价对象形成价值意见的活动或过程。自从我国实行了土地有偿运用,并且立法规则"实行房地产价钱评价制度",国度规范的《房地产估价标准》于2000年6月1日正式施行。作为国度房地产评价业首部国度规范,它标准了房地产估价行为,从技术操作上保证了估价结果的客观公正和合理。房产评价作为一个行业呈现了。
1、行业相关规则
国度规则,凡从事房地产评价业务的单位,必需装备有一定数量的房地产估价师,估价师要具备房地产估价人员的《执业资历证》。获得房地产估价师《执业资历证书》,标明持证人已具备房地产估价师的程度和才能,该证书即作为持证人依法从事房地产评价业务活动的根据。目前,在房地产评价师实行"资历认定制度"中,主要认定两种资历,一种是由建立部和人事部组织全国统考的房地产估价师;一种是由国度土地局组织全国统考的土地估价师。房地产估价师和土地估价师分两级管理:估价师和估价员。获得估价师资历必需参与全国统考,估价员由各省、自治区,直辖市自行考试认定。
2、评价内容
1、建筑物的折旧指建筑物因时间经过而形成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功用折旧和经济折旧。
2、土地生熟水平指根底设备的通达水平和土地的平整水平。
3、三通一平指水、电、道路通,土地平整。
4、七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通,土地平整。
5、资本化率是用以将纯资本化(或转化)为价钱的比率。本质上是一种资本的利率(获利率、报酬率、利润率、报答率、盈利率、利率)。
6、基准地价是在某一城市的一定区域范围内,依据用处类似、地段相连、地价相近的准绳划分地价区段,然后调查评价出的各地价区段在某一时点的均匀程度价钱。
7、标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用处地价程度的标志性宗地的价钱。
8、房屋重置价钱是假定房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加均匀利润。
9、底价是指政府、企业或私人出卖(是拍卖)房地产时肯定的价钱,亦称起叫价钱(简称起价)。
10、补地价是指在更改政府原出让土地运用权时规则的用处,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地运用权,或出让的土地运用权续期等时需求交给政府的一笔地价。
3、评价办法
目前市场上应用为普遍的也是为准确评价办法是市场比拟法。在预算房价时参考的要素包括:
1、所在小区的均价,以及小区内相似房屋的挂牌价和成交价钱
2、周边小区相似房源的挂牌价和成交价钱
3、所在小区和所在板块的房价走势
4、被预算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
关于上述要素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各要素对房价的影响水平。然后依据被预算房屋的详细特性,给出其尽可能合理的价钱。