购房首页 > 买房 > 买房准备 > 购房能力 > >正文

一文看懂:今年刚需改善和投资适合买什么房

楼市变得复杂的时候,买房就更需一定的策略。眼下长效机制不断被提及,“房子是用来住的,不是用来炒的”也已经赢得大多数人的共识。对于即将到来的2017年而言,刚需和改善又该如何选择一套适合的房子呢?

诚然,每个人的需求都不一样,但我相信每个人都希望自己买了房,然后房价能跑赢工资涨幅、跑赢CPI、跑赢平均房价涨幅。在这个目标下选房子应该没有错了。

2017:刚需、改善和投资适合买什么房!

一、那么什么样的房子才值得买呢?

我们将一套房子的价值划分为房子本身使用价值、地段价值和潜在价值。

1、使用价值

所谓使用价值,指的是一套房子基本的属性——居住。无论房价多么高,倒手多少次,终仍然要用来居住,这是房子区别于其他高回报产品的重要属性。

怎么衡量一套房子的使用价值呢,从基本的居住需求来说,房租是一个比较好的指标。不同的房子有不同的租金水平,而租金水平又决定于它的地理位置、5公里范围内人群的数量及收入水平、附近可供出租房源的多寡等三方面。

这三者是互相影响的,地理位置越优越、高收入人群越多、附近可供出租房源越少,那么这套房子的使用价值就颇高了,全都体现在房租上了。

2、地段价值

地段价值又分为几个方面,分别是交通因素和公共配套。

a.交通因素方面

比如你家附近要通地跌了,你的房子价格蹭蹭上涨,结果大家都知道,那这是为什么呢?因为地铁站只在你家门口,别人要走更远的路来搭乘地铁,而地铁的成本却是全民买单的,你优先享受了交通的便利。这个原理适用于所有领域,全民买单的公共服务注定只有一部分人优先享受,拥有这个优势的房子自然更值钱。

b.周边有校园的因素

实际上周边的校园也是公共配套的一种,这里单拿出来,是因为它权重足够大,大到一套破败不堪不能住人的房子单价也能10万+。

一套学校周边房子的价格能上天,原理跟上面所说的是一回事,名校是公共配套,由ZF出资兴建,但只有附近的学生能够享受,他们拥有优先级。学区划片制度仍然会长期存在,拥有学区优势的房子地段价值不会差。

c.公共配套

这里说的是商业和医疗配套。但它们对房价的促进作用没有交通那么大。原因很简单,交通和学区是高频需求,竞争很强烈,商业和医疗就不一样了,我可以距离稍远一点,一周采购一次,医院也不见得每月都得去。

3、潜在价值

潜在价值,更多决定于人们对楼市走向的预测。如果以上条件没有任何变化,房价却出现剧烈上涨,那多半属于人们看好未来楼市。比如北京东边的廊坊房价已经多年快速上涨了,今年又涨了一倍多。这基本上属于潜在价值剧烈升值。因为它抵近通州,只这一个概念就足以吸引各类资源集聚。

再比如你买了市中心的房子,那么从微观的角度来说,潜在价值空间就很一般了,因为市中心的房价已经基本成型,一眼看穿的未来,没什么好忽悠的。从宏观的角度来说,房价上涨也是可能的,但那是基于楼市整体上涨,如果要你的房子涨幅脱颖而出,那基本上不可能。

从微观的角度来看,什么样的房子具备潜在价值呢?或者说未来一两年有可能快速上涨呢?还是以地铁为例吧,你认为这个地方未来会通地铁,抢先一步买了这附近的房源,未来地铁通车后,你成本就很低,涨幅空间很大。当然,地铁也可能绕道,这就是风险了,风险和收益是并存的。

二、各类人群该如何买房

上面说的是什么样的房子值得买,接下来我想针对不同人群来分析下该怎么取舍。

1、刚需买房

首要满足的自住需求,这一需求又该分解为三个小部分:

a.房子应该距离工作多远?

距离多远,你觉得能够承受就好,还有就是考虑换工作的可能,尽可能选择一个相对合理的交集地段。

b.子女的读书问题

两大主要的刚需就是结婚和子女的读书问题。结婚需要房子,孩子读书也必须要考虑周边学校配套。

​2、第一套纯追求回报的房子

比刚需稍好,刚步入中产,打算再入手一两套房子。这个阶段的购房者财力不算雄厚,买房可以兼顾自身的换房需求。你要搞清楚买房子打算空置还是打算出租。如果入手一套房,我的建议是买临近校园的地产,可以兼顾自身需求;如果买两套房,则可以选择便于出租的地段,也可以是价值洼地,就靠自身去挖掘了,参考上文“潜在价值”部分。需要指出的是,刚需和刚步入中产的购房者抗风险能力都一般,高风险高收益的操作手法不建议尝试。

3、高阶追求回报者

这类人做到了真正的财务自由,有着不错的现金流,接触的圈内人也比较多,获得高价值的信息更快。这类购买者买房主要是尽可多的获利,稳涨不赔的中心区不适合你们,足够多的利润空间才是关键。

基于此,你要考虑的是接盘者一般是什么人。通常情况下,郊区公共服务发展规划比较快的区域是你的首选。你所要做的就是动用你的资源摸清规划的准确性,在价格低的时候入手。