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二手房的交易流程是什么?二手房交易要注意哪些问题

房地产在近几年是越来越火热,房价不断攀升,使得许多人只能望房兴叹,买不起一手房,二手房也不错,毕竟二手房比起新房肯定要划算一点,不过二手房的交易流程是怎样?二手房交易需要注意哪些的问题呢?二手房交易相较于新房买卖有一些是必须要注意的!

二手房交易流程

第1步:买卖前的产权审核

怕买到产权有问题的房子,是买家们不敢进行二手房自主交易的一大原因。这时我们需要做足前期准备工作。

首先,业主房产证是必须要查看的,注意房产证上的署名人数。如果有两个人,在签订后边的合同就需要两个人的名字;其次,看购房时的凭据,比如购房,作为辅助证据来初步确认房屋产权的归属。

在交定金之前,好去查档并得到确定答案。你相中的房屋可能处于抵押状态,也有可能因有务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题时,交易就会宣布无效。

第2步:交定金与签合同

不要忽视交定金这个环节!在这个环节时,要多留个心眼。

卖家或许会以定金在未拿到手为由毁约,所以预约买卖的合同中应注明;交由第三方即视为卖方收讫。

为业主拖欠费用在交楼前,需要签一份交房保证金的协议,约定从定金中扣除一定数目的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙也交接完毕后,再退还保证金。

第3步:赎楼

赎楼是门大学问,不同赎楼方式产生的费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不竟相同。赎楼有两种方式:其一,通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家的房产证出来后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行将赎楼款给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

赎楼的风险十分大,买家拿现金赎楼或是通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的。

第4步:付首期及资金

除产权问题外,自主交易第二大问题就是资金。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行。

第5步:签订买卖合同

签订书面协议时,要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是,书面协议里要明确交易税费双方如何分担。日期也的重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能保证交易顺利进行。

交付首期之后,就可签订正式二手房买卖合同。 

第6步:选银行和办按揭

如果并非一次性付款的,买家还需到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请时,需要买卖双方到场,带上身份证的原件、收入证明、买卖合同。直接找银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。

第7步:过户及交税

去过户时,需要到房产所在地的产权登记去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。

交税时,如果合同约定的是各付税费,那么两人都要到场;如果是业主实收,就只要买家到场。

第8步:后续事项

交房一般会涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还留有家具家电,还要核实东西是否被更换或搬走,业主才交钥匙,正式完成交易。而水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。主要的是之前签订的《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

二手房交易之中大有学问,极易产生纠纷,而解决的方法就是每一步都做到无错可纠,按照要求来。